Pour celui qui s'est promené dans les rues de Lisbonne ces derniers mois, en tant que touriste ou même résident, il est peu probable qu'il ait pu éviter les rénovations d'immeubles anciens dans le centre historique de la capitale.
En effet, depuis maintenant plusieurs années, Lisbonne est devenu très attractive pour les investisseurs étrangers (mais aussi portugais) dans le secteur de l'immobilier. Ainsi, les rénovations d'immeubles anciens à Lisbonne se multiplient, et les échafaudages font partis du paysage urbain de la capitale portugaise.
Sur les constructions en cours, il n'est pas rare de voir les pancartes des différents intervenants. Architecte, constructeur, bureau d'étude...et parfois gestionnaire de projet. Quel est son rôle ?
Si dans un premier temps, la mission du gestionnaire de projet ne semble pas être aussi explicite que celle de l'architecte et/ou du constructeur, il n'en demeure pas moins qu'elle est essentielle. En effet, ce dernier permet la coordination entre les différents acteurs : promoteurs, architectes, ingénieurs, bureau d'étude, constructeurs.
Il devient le référent du projet, reste celui qui prend les décisions en dernier recours et surtout encadre le développement immobilier dans son aspect financier. Car après tout, il s'agit là d'un projet dont l'objectif est de dégager une marge financière.
La gestion de projet peut intégrer différentes étapes de la rénovation, néanmoins, il est certain que plus le projet est abordé en amont, plus l'efficacité et l'utilité de la gestion de projet immobilier sont avérées.
Ainsi, il peut être très utile d'intégrer le gestionnaire de projet très en amont de la réflexion, et notamment lors de l'achat de l'immeuble à rénover. C'est à ce moment que le futur chef de projet pourra faire part de son expérience et de son avis sur l'immeuble ciblé et sur la future rénovation.
Une fois le bien acquis, il pourra participer à la réflexion architecturale (en partenariat avec le cabinet d'architecte) et échanger sur la réhabilitation à mener autour de l'immeuble.
Une fois cette réflexion menée et le projet immobilier validé par l'administration compétente (dans notre cas, il s'agit ici de la mairie de Lisbonne), le gestionnaire de projet poursuivra son implication en participant aux recrutements des nouveaux acteurs qui prennent le relai: constructeurs, ingénieurs et bureau de contrôle (Fiscalização).
Son rôle sera ainsi de garantir la transmission de l'idée et des valeurs du projet, d'en assurer la réalisation et de permettre une viabilité financière.
A Lisbonne comme ailleurs, la gestion administrative d'un projet immobilier est très certainement la première et la plus grande difficulté.
L'expérience et l'expertise dans ce domaine permettent ainsi d'éviter des erreurs qui peuvent s'avérer coûteuses en temps mais aussi et surtout en argent.
Quelques sujet sur lesquels le gestionnaire de projet pourra apporter son expertise administrative :
Quels sont les démarches à effectuer pour bénéficier d'exemptions fiscales?
Quels sont les règles d'urbanisme de la Mairie de Lisbonne et comment adapter son projet?
Dans le cas de revente, comment optimiser sa trésorerie du projet via les ventes sur plan?
Comment aborder les problèmes de voisinage dans le cadre d'une rénovation?
Quelle est la législation portugaise sur les locataires?
Des aléas sont toujours possibles sur ces sujets, et il est ainsi préférable de pouvoir s'entourer d'un professionnel capable de résoudre les problèmes pratiques.
Soyons pragmatiques, le développement d'un projet immobilier à Lisbonne, comme ailleurs, a pour finalité la rentabilité financière.
Celle-ci passera par la revente des appartements ou par la locations de ces derniers. Néanmoins, les coûts sont toujours à surveiller, et le gestionnaire de projet peut paraître, pour celui qui n'y prête qu'une attention légère, comme une variable d'ajustement.
Sur la durée d'un projet immobilier de réhabilitation à Lisbonne, que l'on peut établir entre 12 et 36 mois selon les projets, l'accompagnement représentera un coût qui sera amorti tout au long du projet grâce:
Au temps gagné dans les démarches administratives avec la mairie de Lisbonne
Aux négociations réalisées avec les différents intervenants: architectes, ingénieurs, constructeurs, agences immobilières...
A la garantie de la bonne tenue des travaux de rénovation dans le cadre du suivi de chantier
A l'obtention dans les temps de la licence d'utilisation des appartements
Pour le développement d'un projet immobilier à Lisbonne, le gestionnaire de projet peut sembler accessoire aux premiers abords...puis en étudiant les différentes étapes, les multiples intervenants et surtout les potentielles difficultés qu'il faudra dépasser... il apparaît que le gestionnaire de projet apportera au propriétaire une tranquillité d'esprit et une garantie de bonne suivie des travaux que la somme des intervenants ne peut pas apporter.
Plus qu'un chef d'orchestre il est surtout les yeux et les oreilles du propriétaires sur place, le représentant face aux administrations portugaises et aux intervenants.
Pour une rénovation d'immeuble, il est le rouage essentiel qui permet qu'une fois l'échafaudage retiré, le touriste ou le résident à Lisbonne puisse retrouver une façade joliment rénovée respectant le souhait du propriétaire.
A n'en pas douter, il n'est donc pas incongru de laisser une place non négligeable pour la pancarte du gestionnaire de projet sur l'échafaudage des immeubles de Lisbonne!