Les raisons d’un marché immobilier en croissance
Depuis maintenant plusieurs années, le marché de l’immobilier au Portugal et tout particulièrement celui de Lisbonne, connaît une constante augmentation.
Ce constat s’explique par deux phénomènes distincts:
Augmentation de la demande:
Depuis les mesures fiscales prises par le Portugal en 2010 au sujet des Résidents non habituels, et tout particulièrement depuis l’optimisation de cette mesure en 2012, le pays observe une arrivée non négligeable de citoyens européens (retraités ou actifs) qui décident de venir vivre au Portugal. Une grande majorité d’entre eux viennent de France, d’Angleterre ou encore de Suisse et décident d’investir à Lisbonne ou dans les principales villes portugaises.
Cette intensification de la demande a aussi été appuyée par la mesure fiscale dite du Golden Visa qui s’adresse plus particulièrement aux citoyens hors union européenne.
Augmentation de l’offre:
Depuis la promulgation de la loi sur la location immobilière au Portugal en 2012, il a été possible de favoriser la renégociation des loyers et ainsi dynamiser un marché de la vente immobilière qui restait parfois un peu amorphe sur les dernières années.
Un marché immobilier dynamique dans le centre historique de Lisbonne:
L’attrait touristique et fiscal de Lisbonne et du Portugal rendent le marché immobilier dynamique dans les quartiers du centre historique de la capitale. Ainsi, dans les quartiers centraux que sont Chiado / Principe Real ou encore Baixa et Lapa, les prix ont augmentés de manière significative ces dernières années. Certaines zones ont désormais atteint un palier de prix qui ne devrait plus énormément évolué dans les prochaines années.
A l’inverse, des quartiers situés dans un deuxième cercle à partir de la Praça do comércio (place du commerce) restent non seulement très attractifs, mais surtout encore abordables et avec une potentialité de croissance réelle. Ainsi, les quartiers de Campo Santana, Penha de França, ou encore Campo de Ourique et Graça offrent de réelles possibilités pour ceux qui souhaiteraient envisager un investissement immobilier à Lisbonne.
Cette logique reste la même dans les principales villes portugaises, notamment à Porto et dans une moindre mesure à Coimbra. L’Algarve reste une situation différente puisque la multiplicité des zones de résidence favorisent une hétérogénéité de la demande, et donc des prix.
Une demande immobilière supérieure à l'offre sur le marché lisboète:
Dans une certaine mesure, il n’est pas faux de dire que Lisbonne est victime de son succès. Profitant de l’arrivée d’investisseurs étrangers, mais aussi d’une demande portugaise, l’offre immobilière dans la capitale n’est pas suffisante et ne permet pas de répondre à l’intensité de la demande. Ainsi, il n’est pas rare de voir des ventes se concrétiser quelques jours après la mise du bien sur le marché… si ce n’est avant. Une dynamique que ne renieraient pas les marchés parisiens ou londoniens.
En conséquence, de nombreux programmes immobiliers sur plans se développent. Cela permet de proposer à la vente des biens encore en cours de construction ou en cours de rénovation. Une alternative idéale pour les investisseurs qui n’auraient pas d’impératif à résider à Lisbonne.
Les critères recherchés dans la recherche d’un appartement:
Au Portugal et particulièrement à Lisbonne, le prix d’un appartement sera déterminé en fonction de différents critères qu’il faut anticiper.
Comme expliqué précédemment, les quartiers jouissent d’une réputation qui influe sur le prix de vente au m2. Les quartiers du cœur historique de Lisbonne sont particulièrement demandés, et les prix sont bien au-dessus de la moyenne.
Lisbonne est la ville au sept collines. Cela influe le marché immobilier puisqu’en fonction de l’orientation de l’appartement et du bien, cela peut offrir des vues sur le Tage ou sur d’autres quartiers de la ville. Bien entendu, les vues sur le fleuve, donc orientées sud, sont tout particulièrement demandées.
Comme dans toutes les grandes villes, le stationnement reste une difficulté. Lisbonne n’échappe pas à la règle. Certains quartiers sont plus avantagés que d’autres (Campo de Ourique ou les zones plus excentrées du centre), mais il est évident que les appartements disposants d’une place de parking sont tout particulièrement recherchés. D’ailleurs, les prix des places à la vente ou à la location sont élevés dans la capitale.
Enfin, comme dans toute capitale européenne, l’accessibilité aux transports en commun est un facteur déterminant. Si le réseau de bus et de tramway est dense et riche dans la capitale, le réseau de métro est plus réduit (4 lignes) et ne dessert pas tous les quartiers (notamment ceux de Lapa, Alcantara, Campo de Ourique…).
C’est en utilisant comme base principale l’ensemble de ces critères qu’il sera possible par la suite de déterminer la valeur du m2 du bien immobilier.
L’agence NEW ADDRESS est présente depuis près de 10 ans sur le marché de Lisbonne et sur la région proche (Cascais, Estoril…). Nous avons une expertise sur ce marché et accompagnons nos clients dans l’achat d’appartements, maisons ou d’immeubles entiers (neuf ou à rénover). N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations et pour nous indiquer vos critères de recherches.