On estime qu'1/10 des bâtiments lisboètes sont dans un état de dégradation avancée. Le nombre d’immeubles anciens à restaurer en plein centre ville de Lisbonne suscite, pour le visiteur étranger, de nombreuses interrogations. Souvent en très mauvais état ou en ruines, ces immeubles à vendre ont gardé leur façade et charme d’antan. Une fois restaurés, ces immeubles pombaliens (de l’époque du Marquis de Pombal, XVII ème) ou Art Déco deviennent de vrais beautés architecturales.
L’engouement actuel pour Lisbonne, pour des raisons aussi bien touristiques que fiscales, donnent aux investisseurs l'idée de rénover ces immeubles pour en faire des appartements, des apparts hôtels, des hôtels de charme ou de luxe, voir des maisons particulières. Il peut s'agir de très bonnes opportunités d'investissement, surtout lorsque le promoteur propose, au-delà d'un plan de financement, de gérer votre bien durant votre absence (location courte durée).
Toutefois, la recherche de l’immeuble idéal est ardue et acquérir un immeuble ancien à restaurer peut relever du parcours du combattant:
- Peu d’immeubles sont à vendre dans le centre historique de Lisbonne. Nombreux sont à l’abandon et il peut être aujourd’hui très difficile de retrouver les ayants-droits de l’immeuble.
- Beaucoup de ces édifices sont partiellement occupés par des locataires qui ont bénéficié de la Loi sur le gel des loyers ce qui induit de négocier un accord de sortie avec eux.
- Certains sont mal placés, mal orientés ou il est impossible d’y construire des garages en sous-sol (or dans une ville où le stationnement est un problème, notamment dans le centre historique, cela peut présenter une décote de valeur de sortie).
- Tout projet de reconstruction doit être soumis à l’accord de la Marie de Lisbonne et de l’IGESPAR (l’équivalent des monuments historiques), très pointilleux sur l’ajout d’un ou plusieurs étages, de terrasses ou d’ouvertures, de modifications de façade, etc…
Pour toutes ces raisons, l'investisseur doit être prêt à prendre une décision très rapidement lorsqu’il rencontre le bien qu’il convoite, car bien évidemment, il n'est pas seul sur le coup, la tendance du marché immobilier portugais étant encore à la faveur des acheteurs potentiels. Il doit être prêt par ailleurs à négocier au mieux le prix de l’immeuble, car les propriétaires ont bien compris que depuis environ 2 ans, la demande pour ce type de biens a explosé. Enfin il devra réaliser une bonne étude de marché et de rentabilité quartier par quartier pour s’assurer qu'il fait une bonne affaire.
Une fois toutes ces étapes franchies - et bien franchies - l'affaire peut être très rentable car les coûts des travaux ne sont pas si élevés qu'en France à qualité équivalente et la recherche pour des appartements de charme rénovés est aujourd'hui supérieure à l'offre.
Les prix de la restauration à Lisbonne au mètre carré varient en fonction du quartier, de l’intérêt architectonique du bien, de l’orientation, de l’occupation partielle ou non, de l’état général de la structure (démolition complète en ne préservant que la façade ou non), du ratio surface totale sur surface commercialisable, etc. Le coût moyen de la rénovation à Lisbonne est d'environ 800 à 1700€/m2, selon le niveau de prestations et de finitions recherché.
Les prix au m2 à Lisbonne sont encore très accessibles voire très intéressants par rapport à d'autres capitales européennes. Pour investir, les quartiers stables sont l'Alfama, Alcântara, Saldanha, Campo de Ourique, Campolide, Avenidas Novas (Entre 2000 et 4000€/m2). Lapa, Restelo, Chiado et Principe Real sont les plus chers ainsi que la première barre du quartier de l'Expo (entre 3500 et 5500€/m2). Graça et Baixa sont des quartiers avec un bon voir un fort potentiel (entre 1500 et 3000€/m2). On trouve, dans une gamme supérieure, un certain nombre de petits palais à vendre, entre 800 et 2000 m2, dont les prix varient en fonction des travaux futurs à réaliser et de leur emplacement entre 2000 et 3000€/m2.
Dans toutes ces étapes, l'agence New Address, accompagnée par des spécialistes (architectes, fiscalistes, avocats et notaires) accompagne les particuliers ou entreprises qui souhaitent investir à Lisbonne à travers un service complet d'aide et de conseils aux investisseurs.
Tous les professionnels indépendants qui travaillent avec New Address sont francophones et ont une grande expérience dans ce type d'activités pour répondre aux questions que vous vous posez concernant un possible investissement immobilier au Portugal et plus particulièrement à Lisbonne.